八、如何合理维权
104、房屋维修责任由谁承担？
答：保修期内由房屋开发建设单位负责。房屋保修期满后，维修责任人是业主或业主全体。
若共用部位、共用设施设备需要大修或更新、改造，则由业主全体负责，可依法定程序和原则由物业管理企业提出维修申请，经业主委员会审查后，报物业管理主管部门拨付资金进行维修。若业主自用部位维修，由单一业主自行负责。
105、车辆（电瓶车、小汽车）丢失、家中失窃怎么办？物业管理企业是否应对业主人身和财产负责？
答：立即报案。物业管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，没有特别约定，物业管理企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。但物业管理企业违反物业服务合同约定而导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。
106、物业管理区域内发生刑事犯罪，物业管理企业是否应当承担责任？
答：物业管理区域内发生的刑事犯罪，物业管理企业是否应当承担责任，应该具体分析。从物业管理的定义来看，物业管理是对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助或服务活动。因此，物业管理企业的“保安”应该理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是指广义上的社会安全。物业管理企业不承担业主、物业使用人的人身安全保险责任。
物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理企业的保安防范工作依服务约定是否到位。如果保安防范工作没有疏忽，不存在管理上缺陷，则物业管理企业就不应承担责任；相反如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。没有特别约定的，物业管理企业不承担业主、物业使用人的人身、财产损害赔偿责任。
发生刑事犯罪，直接责任人为实施不法行为的犯罪分子，应由其承担相应的损害赔偿责任。安全防范义务并不能等同于保镖义务，不能要求物业管理企业确保物业小区内所有财产和人身的安全。防范义务重在履行过程，只要履行了防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，在没有证据证明物业管理企业存在管理上过错的，提供防范义务的一方应当不再承担民事责任。
107、房屋楼道是否该清扫？
答：保洁工作是物业服务中最基本的公共服务，应该依物业服务合同约定定期和不定期相结合地清扫、保洁。盐城市物业管理服务标准规定，一档物业服务标准的房屋楼道清洁工作由业主自行负责；二、三、四、五档物业服务标准，由物业管理企业依照约定承担不同的清扫保洁责任。
108、有人拆改房屋结构怎么办？
答：相邻业主可通过物业管理企业制止并上报房产行政主管部门。
凡变动建筑主体和承重结构、改动防水屋或超出规范增加楼面荷载等影响房屋结构安全的住宅装饰装修行为，房屋所有人或使用人必须提出书面申请，并提供房屋所有权证明材料、原房屋设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案施工图等，到房屋安全鉴定机构办理装饰装修结构安全审批手续，取得《房屋装饰装修结构安全核准书》，按上述规定办理备案登记后，方可组织施工。
未经批准，任何单位和个人不得擅自拆改房屋主体结构、承重墙体、防水屋、管道及其设施。凡未经申报登记并取得《房屋装饰装修结构安全核准书》进行装饰装修拆改房屋主体结构或承重结构的，房产执法监督机构应责令其恢复，并依据有关规定给予行政处罚。
109、楼上邻居违法装修导致房屋渗漏怎么办？
答：相邻业主及时将情况反映给物业管理企业，物业管理企业应当制止并及时上报房地产行政主管部门。
根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者说阳台改为卫生间、厨房间；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000万以下的罚款。装修人同时负责修复和赔偿。
物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反规定的行为而不及时向有关部门报告的，由房管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服费2至3倍的罚款。但是物业管理企业已按合同的约定和法定的义务履行了职责，不存在管理上缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任。
110、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？
答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会影响业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。
111、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？
答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。
112、房屋存在质量问题、房屋面积缩水怎么办？
答：房屋存在质量问题、怀疑房屋面积，应请权威部门进行鉴定、确认，与开发企业交涉同时，向消费者权益部门寻求帮助、解决，直至诉讼。
113、在小区中业主能否利用自有住房开饭店、浴城、网吧等娱乐场所？
答：不能。根据《江苏省物业管理条例》规定，物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。因此，无论业主还是使用人不能擅自改变房屋的使用性质，擅自改变房屋在建筑设计时规定的用途，更不能因此而侵犯相关业主的相邻权。若确需改变房屋使用性质，必须到规划部门办理房屋使用性质变更手续，若涉及房屋安全的，还必须到房屋安全管理部门办理相关手续。
114、房地产开发单位擅自改变规划怎么办？
答：房地产开发单位擅自改变规划是需严肃查处的恶劣行为，经业主举报并得到确认，规划部门将依法处理。
115、物业管理公司是否有权预收物业管理费？
答：物业管理服务收费实和行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在物业服务合同中约定，并在经营场所或收费地点公布。物业管理企业收取的公共性服务费，经征得业主或物业使用人并在物业服务合同中约定同意，可以预收，一次预收一般不得超过6个月。物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。
116、业主委员会成员不作为或乱作为怎么办？
答：业主委员会成员不作为或乱作为应及时撤换。
经业主委员会或者20%以上业主或者所在社区居委会提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主委员会通过召开业主大会的形式或直接由街道社区会同物业管理主管部门以书面形式在物业管理区域内公告撤换。
117、有人私自利用小区空地违章搭建怎么办？
答：业主私自利用小区空地违章搭建的行为显然不是出于维修物业或者公共利益需要，侵犯了其他物业共有人的合法权益。受侵害的业主或者物业管理企业向规划行政主管部门要求进行行政处罚同时，还可以直接以侵权或违反业主公约为由，提起民事诉讼。
118、物业管理企业有乱收费嫌疑怎么办？
答：物业管理企业有乱收费嫌疑，应及时投诉政府价格行政主管部门，由其识别查处。
根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，凡有下列行为之一者，应由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（1）越权定价、擅自提高收费标准的；
（2）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（3）不按规定实行明码标价的；
（4）提供服务质价不符的；
（5）只收费不服务或多收费少服务的；
（6）其它违反本办法的行为。