七、物业使用和维护
88、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，办理相关手续。
89、能否擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路和场地？
答：任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
90、业主、物业管理企业能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备？
答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业管理企业都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。
91、新建住宅小区物管和社区用房依什么标准来建设？
答：根据《江苏省物业管理条例》规定，新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
根据盐城市政府规定，新建住宅小区必须按不低于规划总建筑面积1%标准建设物管和社区用房，其中0.4%为物管用房、0.3%为社区管理用房、0.3%为社区活动用房。物管、社区用房为全体业主共有，为业主提供服务，任何人不得改变房屋用途，出售或挪作他用。
92、物业管理用房比例如何分配？
答：住宅区物业管理配套办公服务用房、辅助用房和经营用房的比例分别为1:3:6。办公服务用房主要指档案室、接待中心、管理办公室；辅助用房主要指监控中心、值班室；经营用房是指可用于社区经营服务的商业性用房，其经营收入用于贴补物业管理经营收入不足，减轻业主或物业使用人负担。
93、业主能否占用公共楼道？
答：不能。公共楼道属于共用部位，业主占用公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
94、物业区域内的供气、供热、通讯、广电、环卫等设施设备由谁负责维护？
答：《江苏省物业管理条例》第三十五条规定，物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。第二十三条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
95、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？
答：如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。
96、为什么要规范房屋装饰装修行为？
答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，业主需要装饰装修房屋的，事先应告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
97、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
98、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？
答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。
99、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
(2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；
（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。
（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
100、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？
答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。
101、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。
102、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
103、小区安全防范设施应如何建设？
答：新建和在建住宅小区治安防范设施建设基本标准是：
（1）建有封闭围墙，每个出入口建有可封闭的大门，并设有值班室；
（2）按规定配套建有分户车库或24小时集中看管车库（场）；
（3）小区内主要道路及楼道安装夜间公共照明装置；
（4）新建小区楼宇访客对讲系统单元安装率达100%；
（5）达到
（6）按规范安装室外消防栓，配备必配消防器械和设施，确保应急消防通道畅通；
（7）楼房外墙的管线防止攀爬装置安装到位；
（8）小区物管及社区用房应先于或同步于住宅房屋建设，其面积不低于规划总建筑面积的1%；其中小区警务室、围墙、物管用房等应在首栋住宅房屋交付入住前建成并投入使用；
（9）新建房屋预售前，须通过公开招标方式确定小区物业管理企业，物业管理企业应提前介入公建配套设施的监督建设；
（10）分期建设、暂时难以封闭的小区，其已建部分的治安防范工作由开发企业具体负责。