六、专项维修基金
78、为什么要建立专项维修基金？
答：直至上世纪 80年代以前，我国城市居民住房产权主要仍是属于政府房管部门、企事业单位和政府机关所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租，其他一概不问，政府房管部门或者企事业单位负责环境、绿化、卫生、房屋修缮等管理工作，实行的是“收租养房”的管理方式。而到80年代中期以后，我国城市经济体制发生改变，单位单一投资建房的格局被打破，随着住房制度的改革，住房产权结构已经多元化。
产权归已、维修自理，产权多元化后，如何解决共用部位、共用设施设备的维修责任，解决业主购房的后顾之忧，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，这就需要建立统一的住宅长效维修保障机制，盐城市房管局、盐城市物价局、盐城市财政局于1997年在全国率先制定出台了《盐城市城市住宅区公共部位、共用设施设备维修养护费的筹集、使用和管理暂行办法》并开始基金归集工作。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，建设部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对维修基金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定，根据规定要求我市也作了相应调整。
多年的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。基金保障了物业售后的维修管理，维护物业产权人和使用人的共同利益。
79、如何建立专项维修基金？归集标准是什么？
答：根据《江苏省物业管理条例》第三十七条规定，一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金(简称维修基金)。第四十二条规定，未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
维修基金归集标准有两种：
一是商品住房维修基金。商品住房在销售时，由购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位缴交维修基金。通常由房地产开发单位统一代收，当其办理房屋面积核准手续时，统一交存到政府部门统一账户。
二是公有住房售后的维修基金。其中售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。另外购房者按购房款2％的比例缴交维修基金。
80、如何管理专项维修基金？
答：根据《江苏省物业管理条例》第三十七条规定，维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。维修基金应当按幢建账、按户核算。由于专项维修资金是属于全体业主所有，为确保资金安全，目前我省各地都由政府部门按照“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”的原则实施集中管理，核算到户。
有的地方专项维修基金交业主委员会管理，出了很多问题。由于业主委员会是业余的，而承担的任务专业性极强，专项维修基金的使用审核涉及政策法规和工程技术等方面知识，物业到底应该“小修”还是“中修”，绝大多数业委会成员凭的全是感觉。更为重要的是以业主委员会目前的法律地位，决定了它没有能力担当专项维修基金的管理重任。根据《物业管理条例》，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会授权，对内负责处理日常事务，对外与物业管理公司签订合同。业主委员会并不是法人，没有民事权、财产权和经营权，不能对自己的管理行为承担法律责任。一个物业管理区域少则十数万、多则数百数千万元的维修资金，要完全交由几名业主代表管理，风险很大。特别是目前没有任何机构对其进行有效监督和制约，一旦出现侵吞、贪污、挪用及重大经济责任风险问题，广大业主将蒙受重大损失，谁来为此承担后果？因此，我市物业维修基金由政府部门统一集中管理。
81、如何支出使用专项维修基金？
答：根据《江苏省物业管理条例》第三十八条规定，维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
维修基金的使用，总体应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序，由物业管理企业提出申请，业主委员会盖章确认后，报房管部门审批、支出。本金部分不能动用，只能使用基金的增值部分。维修资金的支出使用必须接受全体业主监督。
违反规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
82、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：物业共用部位共用设施设备须进行维修的，属人为损坏，由责任人承担费用，不得使用维修资金。物业保修期满后共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，按照受益业主房屋建筑面积合理分摊的原则使用维修资金增值部分。
83、业主转让房屋所有权时，维修资金是否可以退还给业主？
答：不可以。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金帐面余额将按业主缴交比例退还给业主。
84、房屋保修期满后，房屋维修责任如何界定？
答：根据法律规定，房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：房屋室内部分，由业主自行维修；房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
85、物业的最低保修期有多长时间？
答：根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度，施工单位对建设工程的质量负责。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
在正常使用条件下，物业的最低保修期限为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
（4）其他项目的保修期限，由双方约定。
下列情况不属于保修范围：因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；不可抗力造成的质量缺陷。
86、保修期从什么时候开始计算？
答：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 但根据房屋实际情况，若自房屋交付使用之日起就存在的房屋质量问题，应自最后一次维修完成之日起重新计算保修期。
根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失担赔偿责任。
87、住宅建设工程是否有质量保证金？
答：是。建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，按一定比例从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。
缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。