[推荐]要依法买卖经济适用房

　　家住北京丰台区的宇文先生花了40万元从李某处购买了一套两室一厅的经济适用房，并与其签订了“房屋买卖合同”。可谁知刚入住两年，便接到法院的腾房通知，要求宇文先生从房子里搬出去。当宇文先生拿着自己房产证去应诉时，却发现法庭上同时出现了两张房产证。

　　原来，当初卖房子的李某觉得现在房价比起两年前增长了不少，很后悔两年前以40万元的低价格将房子出售给宇文先生，故谎称房产证丢失又去房管所登记补办了新的房产证。

　　据笔者所知，李某私自买卖经济适用房的行为本身就已经违法。因为，经济适用房在我国属于限制流通物，也就是说它的买卖有着严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后5年内不得出售。在本案中，李某确有资格购买经济适用房，但在5年之内不得转让给他人。因此，李某的行为违反了《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的相关规定。其行为在客观上损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购买经济适用房条件人的购买权。我国民法通则第55条规定：“民事行为不得违反法律或社会公共利益。”同时，该法58条第5款还规定：“违反法律或社会公共利益的民事行为无效。”此外，合同法规定：“损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”因此，李某和宇文先生签订的“房屋买卖合同”属于无效合同。

　　我国合同法规定：“双方因为合同产生纠纷，要求对方承担责任的时候，有两种责任。一种是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但前提是合同有效的情况下。另一种是指当事人缔结合同之际具有过失，从而导致合同不成立，被确认无效或被撤销时，使对方遭受损失而承担的法律责任叫缔约过失责任。”因此，笔者认为，在本案中，李某应承担部分缔约过失责任。同时，由于李某和宇文先生所签订的“房屋买卖合同”是无效合同，因此适用于《民法通则》第61条第1款关于缔约过失责任的“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定。

　　在日常生活中，由于经济适用房5年内禁止上市的特殊性，以及房地产市场在5年内走势难以把握，因此极易发生房价或涨或跌的现象，像李某这种由于交易一方反悔不愿过户的情况肯定会时有发生。因此，打算从私人手中购买经济适用房的购房人应做到：第一，在购房房屋时，一定要弄清房屋的性质是什么；第二，最好跟房屋管理部门或律师咨询自己将要签订的“房屋买卖合同”，以免再发生类似事件。田添