四、如何选聘和解聘物业管理企业
47、物业管理企业资质标准是什么？
答：物业管理一级、二级、三级企业的资质标准如下:
（一）一级资质：
1、注册资本人民币500万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质：
1、注册资本人民币300万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质：
1、注册资本人民币50万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4、有委托的物业管理项目；
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
48、物业管理企业等级如何划分？其经营范围如何确定？
答：物业管理企业划分为一级、二级、三级三种资质等级。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和
49、新建住宅是否必须进行前期物业管理招投标？
答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；但住宅物业的前期物业管理则实施强制招投标，即新建住宅物业的建设单位，必须通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。违反规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。
50、前期物业管理招投标是否需要备案？
答：需要。前期物业管理招投标后，招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向物业项目所在地有县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。
51、业主大会决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标？
答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，通过议事规则直接授权业主委员会续签物业服务合同。
但业主大会若重新选聘新的物业管理企业，则必须按招投标有关规定，履行招投标手续。未经业主大会批准，并在有关部门监督下实施公开招投标，业主委员会不得组织招投标工作，更不得私自聘用其他物业管理企业。
52、业主委员会能否自行组织招标，业主大会招投标是否需要备案？
答：不能。业主委员会是业主大会的执行机构，不具备独立法人资格，不能独立承担法律责任，所以不能自行组织或开展物业管理招投标活动。业主大会招标新的物业管理企业之前一个月，应当到项目所在地房产管理局备案。备案时，应提交以下资料：
（1） 业主大会针对性招标决议；
（2） 招标公告或者投标邀请书；
（3） 经过主管部门审查的招标文件；
（4） 委托专业性物业管理招标代理机构的书面委托协议；
（5） 委托物业管理评标委员会确定中标候选人双方所签订的委托书；
（6） 法律、法规规定的其他资料。
53、业主大会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？
答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。
54、业主大会通过招标重新选聘物业管理企业后，如何组织新老企业的交接？
答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的(前期)物业服务合同后，方可组织双方交接。交接活动应在街道社区、物业管理主管部门的指导下，由业主委员会组织实施。原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印章，街道社区及物业管理主管部门加盖见证章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。
55、业主如何与物业管理企业签订物业服务合同？
答：按照国务院《物业管理条例》中业主委员会的职责规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，对全体业主均有约束力。