响水县住房建设规划（2005-2010）
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）等文件精神，加强对房地产业的宏观调控，指导统筹近期县城住房建设工作，满足响水县广大人民群众的住房发展需求，促进住宅产业健康有序发展，制定本规划。
第一章 总则
一、本规划以《响水县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《响水县城近期建设规划（2005-2010）》为主要依据，按照国家和本市其它有关法律、法规和政策文件，结合响水县实际，编制本规划。
二、本次规划用地范围为响水县城范围，总面积51.9平方公里，规划期限为2005年12月—2010年12月。
三、规定期限：本项目的规划期限与响水县近期建设规划、响水县“十一五”规划基本保持一致，为2005年度—2010年度。
四、规划原则：
1、政策导向原则。以国家关于住房建设的政策条例为导向，结合响水县住宅产业发展的实际情况，确定规划目标和实施策略。
2、和谐公平原则。促进城市资源的合理分配，兼顾各社会阶层的住房需求，实现城市发展与社会和谐的统一。
3、综合效益原则。规划注重社会效益、经济效益、环境效益的统一。
4、可操作性原则。尊重响水的现状和特点，充分利用市场经济规律，注重加强本次规划对政府管理的指导作用，做到规划与市场、控制与开发相结合，促进住宅建设的良性发展。
五、本规划为响水县住房建设法定指导性文件，凡在响水县城区范围内进行的各项住房建设活动，均须符合本规划；凡与住房建设相关的各项政策，应与本规划协调。
第二章 住房发展目标
六、住房现状：响水县县城区现状总人口9.34万人，其中户籍人口9.04万人，常住外来人口0.31万人，现状住房总建筑面积约360万平方米，人均住房建筑面积38.6平方米。
七、新增住房建设总量：“十一五”期间县城区规划总人口规模约为13万人，其中户籍人口12.25万人，常住外来人口0.75万人。规划期末达到人均住房建筑面积44.5平方米的目标，同时考虑外来流动人口购房需求，需新增住房建设总量16.2万平方米，其中旧城改造8万平方米，新建住房8.2万平方米。
八、居住用地规模：至2010年规划总居住用地5.34平方公里，除现有居住用地外,新增居住用地1.2平方公里，旧城改造0.72平方公里；中小套型、中低价位的普通住房（含经济适用住房）用地面积为0.98平方公里，占新建居住总用地面积的51.04%，高档住房用地面积0.92平方公里，占新建居住总用地面积的48.96%。
九、政策性住房：规划政策性住房解决8%的中低收入户籍人口家庭的居住困难。
1、经济适用房总建筑面积6万平方米，居住用地0.0375平方公里，部分为旧城改造用地，重点为新增建设用地，解决5%中低收入户籍人口家庭的居住问题，即0.25万人705户，户均建筑面积85平方米/户。
2、廉租房总建筑面积为1万平方米，以利用旧房和建设廉租房并重。安置3%的“双困”户籍人口家庭，即0.05万人165户，户均建筑面积60平方米/户。
十、一般商品房：包括普通商品房和高档商品房。
1、普通商品房（中小户型中低价位住房）总建筑面积为103.26万平方米，占地0.612平方公里，居住3.5万人1万户，户均建筑面积100平方米/户。
2、高档商品住房建筑面积为44.34万平方米，占地0.308平方公里，居住1.3万人0.34万户，户均建筑面积130平方米/户。
第三章 居住用地规划
十一、居住空间发展策略：以城南新区建设和旧城改造为重点，提升城市生活品质。
1、通过公共投资的大型基础设施建设、土地供应和公共政策引导，促进新城区集中成片开发建设。
2、以提升环境，完善功能，提高土地利用效率为目标，引导旧城成片改造，避免“沿街剥皮”和“见缝插针”的改造方式。
十二、居住用地布局：
1、分区布局：本着“突出重点、照顾一般”的总体原则，本次规划的居住用地中，新城区为160.2公顷，老城区为373.8公顷。
2、经济适用住房：共2处6公顷，其中旧城区1.4公顷、新城区4.6公顷，均须保证交通便利、生活方便。
3、廉租房：廉租房政策包括发放廉租住房补贴、实物配租、租金核减三种。发放廉租住房补贴是主导方式，实物配租和租金核减为辅助方式。实物配租的廉租房来源应当以收购现有旧住房为主，集中兴建少量廉租房。实物配租应面向孤、寡、病、残等特殊困难家庭及急需救助的家庭。
第四章 住房建设控制
十三、居住用地容量控制：
1、遵循既有控制性详细规划：控制性详细规划覆盖县城区的60%，具有严格的法定意义，且对本次的大部分地块已作出明确的指标控制，一般应予遵循，如要调整，应按规划的法定程序进行。
2、遵循圈层式密度分区指引：通过对县城区现状建设、响水县城市总体规划、县城区近期建设规划等研究，建议居住用地容量控制遵循圈层理论：①密度一区：长江路以北，灌河南侧，居住用地毛容积率1-1.5。②密度二区：长江路以南，城南大道以北，204国道以西，通榆河以东，住宅以多层为主、适当点缀中高层和高层，居住用地毛容积率为1.4-2.0。③密度三区：城南大道以南，高速互通以北，住宅以多层、中高层为主，高层为辅，居住用地毛容积率为1.5-2.2。④密度四区：通榆河以西地区，住宅以多层为主，低层、中高层为辅，居住用地毛容积率为1.0-1.5。
3、遵守《响水县城市规划管理技术规定》。
十四、住房结构控制：采用五年总量与年度平衡的做法来落实套型控制和居住用地用地结构控制。
十五、住房年度控制
1、2006年度，供应住房用地0.18平方公里，其中普通商品房用地0.108平方公里，高档商品房用地0.072平方公里；住房总建筑面积28.8万平方米约0.29万套，其中普通商品房20.16万平方米0.22万套，高档商品房约8.64万平方米约0.07万套。
2、2007年度，供应住房用地0.25平方公里，其中普通商品房用地0.175平方公里，高档商品房用地0.075平方公里；经济适用房用地0.0125平方公里。住房总建筑面积约42万平方米约0.48万套，其中普通商品房约28万平方米约0.31万套，高档商品房约12万平方米约0.17万套；经济适用房2万平方米235套，廉租房2000平方米30套。
3、2008年度，供应住房用地0.27平方公里，其中普通商品房用地0.184平方公里，高档商品房用地0.091平方公里；住房总建筑面积约41万平方米约0.41万套，其中普通商品房约28.7万平方米约0.32万套，高档商品房约12.3 万平方米约0.09万套。
4、2009年度，供应住房用地0.13平方公里，其中普通商品房用地0.09平方公里，高档商品房用地0.04平方公里；经济适用房用地0.0125平方公里。住房总建筑面积约23万平方米约0.2万套，其中普通商品房约14.5万平方米约0.16万套，高档商品房约6.3万平方米约0.04万套；经济适用房2万平方米235套。廉租房1000平方米16套。
5、2010年度，供应住房用地0.1平方公里，其中普通商品房用地0.07平方公里，高档商品房用地0.03平方公里；经济适用房用地0.0125平方公里。住房总建筑面积约9万平方米约0.17万套，其中普通商品房11.9万平方米0.13万套，高档商品房5.1万平方米约0.03万套；经济适用房2万平方米235套。
十六、2006年度和2007年度住房建设控制：
1、2006年度规划居住用地29.3公顷，重点推进中央花苑、军民东路、滨江路三期、城南新村、恒美家园、时代家园居住区和道路改造开发建设。
2、2007年度规划居住用地41.84公顷，部分在2006年度地块基础上滚动增加开发。重点开发珠江路东区、西区和清华苑南区、北区建设等。其中经济实用房将开工建设，占地1.25公顷。
第五章 政策与策略
十七、积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。在规划期内，科学确定并适度增加住房用地的供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房、限价商品房和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。进一步调整住房供应结构，满足新政策的要求。
2、适当提高住房建设开发强度。针对我县土地资源比较紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合各项规划控制原则和规范的前提下，特别是在新区，适当提高住房建筑的容积率水平。
3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
十八、加强商品住宅开发建设管理。
1、继续加强普通商品住房建设。建立完善土地供应制度，应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位的开发建设模式。推行中低价位、中小套型普通商品房住房用地的招标出让。
2、落实住房开发项目中套型结构比例的规定。自07年起新建或改建住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度和住宅建筑净宽度两项强制性指标的规定，必须符合本规划中相关套型建筑面积结构比例的规定。
十九、加强政策性住房的建设与管理，逐步扩大政府保障性住房的范围。
1、启动和加快经济适用房和限价商品房的规划与建设。每年应保证一定的开工建设量，具体建设计划如建设规模、套数、户型、面积标准等由县建设局、房产局牵头，国土部门共同参加制定，其出售、出租、使用管理的相关办法，由县房产管理部门统一制定。
2、政府保障性住房建设资金管理。要建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道。全县年度土地出让净收益的5%用于政策性住房（含廉租住房）建设。住房公积金增值收益部分按规定逐年定额提取，县财政要加大支持力度，加强资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。
二十、加大对闲置土地的处置力度。
土地、建设等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
二十一、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
引导居民通过换购租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
二十二、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。
建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，建立和完善市场监测分析工作机制。统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确的发布市场供求信息。要抓紧开展住房状况调查，并在规划期内完成县城住房状况普查。
二十三、坚持正确的舆论导向。
加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。改变住房一次到位的传统模式，树立住房逐步改善的梯度消费观，倡导“人人享有适当住房”，而不是“人人拥有住房”的新理念。
二十四、加强房地产业发展的战略研究与法制建设。在规划期内，继续加强住房发展战略的研究，探索适合响水县实际的完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场的法制建设，建立较为完善的房地产业发展的法制体系。
第六章 规划实施的保障措施
二十五、本规划是响水县“十一五”对住房建设进行控制和指导的依据，也是开发企业、建设单位应当履行的“行动指南”。在具体实施中，应做到以下几点：
1、提高认识。实施新建住房结构比例调整的重大决策，是有效解决住房领域里存在的各种突出问题、解决好住房问题的关键，是经济社会可持续、科学发展重大战略的重要组成部分。因此，要在思想上提高认识，增强实施这一战略决策的责任感和紧迫感。
2、政策重视。政府介入住房问题，通过法制政策、法规和调控管理，解决好居民（特别是中低收入居民）的住房问题，是政府应尽的责任。
国办发[2006]37号文件明确要求：“各地区特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产行业健康发展。”这既把责任交给了城市政府，更寄希望于城市政府充分重视并严格执行调整住房供应这一重大决策。
3、组织保证与制度落实。在县政府领导下，明确县各有关部门的岗位责任和相互配合的责任；制定制度，包括编制此次住房建设规划，并分解下达到各个开发建设项目，检查其执行情况、处罚违纪违规等。在执行本次调整住房供应结构这一重大决策中，要将计划分解下达到每个开发项目并监督其执行，使计划真正落到实处。
根据建设部文件的规定，县建设局要依法组织完善控制性详细规划编制工作，对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑密度（每公顷住宅用地拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地度等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。
4、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由县人民政府根据年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，确定需要调整套型结构的具体项目。
落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房产主管部门不得核发预售许可证。
5、严肃查处违法违规行为
根据有关法律法规的规定，县人民政府及各相关部门要加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。
第七章 附则
二十六、本规划自公布之日起生效。
二十七、本规划由响水县人民政府组织实施。
二十八、本规划由响水县人民政府城市规划行政主管部门负责解释。
第八章 附录
二十九、名词解释
1、居住用地：居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地，包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿地。
2、住宅面积净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。
3、住宅建筑套密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。
4、住房套型控制：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积在新建住房建筑总面积中所占比重。
5、住宅用地结构控制：中小套型、中低价位普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应量占居住用地供应总量的比重。
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